קודם כל, לאחר שכל הפרטים על הנכס ועל מצב השוק גלויים לעין וברורים, לפחות על הנייר, המספרים חייבים לעבוד. כלומר עליכם להבין בדיוק כמה השקעה נדרשת, מהם ההכנסות ממכירה או השכרה, כמה זמן בממוצע לוקח להחזיר את ההשקעה ומהו הרווח הצפוי.
כדי להגיע למספרים המדויקים יש לעבוד עם סוכן נדלן בעל ניסיון שמבקש את טובתכן על פני טובתו האישית. כלומר המחויבות שלו היא לדאוג לאינטרס שלכן ורק אחר כך לקומישיין שלו.
איך מוודאים שזה קורה? פשוט מאד. לוקחים כמה זמן שצריך כדי לבחור את הסוכן המתאים. וברגע שבחרתם דובקים בו ולא מחליפים.
דברו עם סוכנים בטלפון. פגשו אותם פנים אל פנים. בקרו במשרדים שלהם. היו לי מקרים בהם לקוחות הגיעו לפגישה איתי בפילדלפיה ומקרים אחרים בהם קנו לי כרטיס טיסה לארץ כדי שאבוא להפגש בביתם בתל אביב. בקשו לראות פרטי עסקאות אחרונות שעשה הסוכן כולל כתובת הנכס, מצב הנכס, המחיר המבוקש והמחיר בו נמכר.
בקשו להכיר אישית את הסוכן ולא רק מקצועית. לקוחותי במקרים רבים באים לביתנו ומוזמנים למסיבות שאנחנו אורחים או לארוחות חג. אנחנו מכירים ברמה האישית מהסיבה הפשוטה שאני איתן באותה סירה.. אינני מוכר להן דבר אלא תפקידי הוא לשקף את מצב השוק ופרטי העסקאות בצורה הברורה ביותר כדי שהן תוכלנה לקבל את ההחלטה הטובה ביותר להן.
סוכנים שמסרבים ״להתקרב״ אליכן ככל הנראה גם יתנערו מאחריות אחכ כשמשהו הולך לא טוב.
ומדוע אני מציע לדבוק בסוכן ברגע שהחלטתן? סוכנים עובדים קשה מאד בשבילכן ולפעמים שבועות או חודשים ארוכים ללא כל תמורה לכן את רוצה שבסופו של תהליך הסוכן שלך ירוויח את לחמו ויהיה בעל מוטיבציה להמשיך לעשות כן עבורך ועבור אחרים שקרובים אלייך.
כפי שאת דורשת לויאליות מהסוכן בנוגע לשמירת האינטרס שלך לפני הכל, כך הצד השני של המטבע הוא הלויאליות שלך בחזרה לעבודה אקסקלוסיבית עם הסוכן.

? מהי עסקה גרועה ומהי עסקה טובה

עסקה גרועה היא עסקה שבה החזר ההשקעה הוא ארוך וכרוך בשנים רבות מדי ולא די בכך אלא שהעסקה אינה מייצרת רווח נאה למשקיע. אם כך עיסקה טובה לא רק שאמורה ליצר לנו רווחים אלא שהרווחים צריכים להיות גדולים ומכובדים כך שיצדיקו את הזמן, האנרגיה והסיכון אותו השקענו בעיסקה
אם לדוגמה השקעתי 100 אלף דולר, לא רק שאני רוצה לקבל אותם בחזרה כמה שיותר מהר, הרי שאני רוצה להרוויח בעזרתם סכומים אשר יהוו עבורי הכנסה המצדיקה את ההשקעה מלכתחילה. אם כך אם קניתי ב 100 אלף בית המיועד להשכרה, עלי לחשב בדיוק המירבי את ההכנסות וההוצאות וכך להסיק, ראשית, תוך כמה שנים אחזיר את השקעתי, ולאחר מכן, כמה רווח נקי אקבל כל חודש.

אם את אותו הסכום נשקיע בנכס המיועד לשיפוץ, השאלה היא בכמה נוכל למכור אותו לאחר השיפוץ, ובתוך כמה זמן מרגע הרכישה עד לרגע המכירה ברווח. נניח שהבית עולה 60 אלף והשיפוץ 40, וניתן למכור את הבית ב 120,000 , ואת כל התהליך אוכל לסיים תוך חודש הרי שהרווחתי כ20 אלף בחודש. אך אם התהליך כולו יקח שנה אז אולי 20 אלף בשנה זהו אינו סכום המצדיק את ההשקעה.. אולי כן. החלטה שלך. אך מה אם התהליך יקח 5 שנים? הרווחיות יורדת בצורה משמעותית, מה עוד שכל שנה ישנן הוצאות קבועות כגון מיסים, ואז ספק אם כדאי בכלל להכנס לעסקה. באותה מידה, נניח שאוכל למכור תוך 6 חודשים אך סכום המכירה הסופי יסגר במקום על 120 רק על 105, הרי שהרווחתי רק 5,000 דולר ב 6 חודשים בזמן שהשקעתי מאמץ רב, כסף, סיכון ואנרגיה עבור סכום שאולי לא משתלם היה לעבוד עבורו מלכתחילה.
כל זה נשמע פשוט וברור מאליו אולי אך באופן מפתיע למדי, אחוז גדול של משקיעים “נופלים” בדיוק באיסוף כל הפרטים הללו, אינם מחשבים נכון את ההוצאות וההכנסות שלהם, אינם “רואים קדימה” את פאקטור הזמן ולבסוף במקרה הטוב מרוויחים מעט מאד או כלל לא, ובמקרה הפחות טוב מפסידים אלפים.

להמשך לחצי כאן