484-482-8660

[email protected]

?אז איך מחשבים נכון


זוהי שאלת מיליון הדולר! ככל שנשכיל יותר לברר את הפרטים, ככל שנסתמך על יותר מידע רלוונטי ומדיוק וככל שנסתמך אך ורק על המספרים ה”קרים” כך נגדיל את הסיכוי לרווחיות ולהצלחה כלכלית בעיסקאות נדל”ן באופן כללי, ובנדל”ן בפילדלפיה בפרט.
? אם כן, מה עליך לבדוק לפני שאת חותמת על החוזה
: לפני הכל בואי נעשה את ההפרדה בין 2 סוגי עיסקאות נדל”ן כלליות
נכס המיועד להשכרה –1
RENTAL PROPERTY
נכס המיועד לשיפור ומכירה
FLIP
כמובן שישנם אפשריות נוספות רבות כגון נכסים מסחריים, שינוי נכס משימוש אחד לאחר ועוד אבל בגדול זה או שאת קונה בית ומחזיקה אותו לתווך ארוך כשדיירם חיים בו ומשלמים שכירות, או שאת לוקחת בית, משפרת אותו ומוכרת למישהט שיגור וישתמש בו.

בעיסקאות נדל”ן באופן כללי, ובנדל”ן בפילדלפיה בפרט.
? אם כן, מה עליך לבדוק לפני שאת חותמת על החוזה
: לפני הכל בואי נעשה את ההפרדה בין 2 סוגי עיסקאות נדל”ן כלליות
נכס המיועד להשכרה –1
RENTAL PROPERTY
נכס המיועד לשיפור ומכירה
FLIP
כמובן שישנם אפשריות נוספות רבות כגון נכסים מסחריים, שינוי נכס משימוש אחד לאחר ועוד אבל בגדול זה או שאת קונה בית ומחזיקה אותו לתווך ארוך כשדיירם חיים בו ומשלמים שכירות, או שאת לוקחת בית, משפרת אותו ומוכרת למישהט שיגור וישתמש בו.

לכל אחד מהאפשרויות הנ”ל כללים ושיטות עבודה שונות ולכל אחד יתרונות וחסרונות. מאמר זה לא בא להתעסק בשאלה הזו, אמנם בפיסקה אחת:
איזו שיטה יותר טובה לבניית עושר וחופש כלכלי? לכך ישנן תשובות רבות ודעות לכאן ולכאן. ישנן ספרים רבים ויועצים אין ספור שינמקו למה דרך אחת טובה יותר מהאחרת. אך אני מאמין שהדרך הטובה ביותר היא לשלב בין שניהם, כלום לקנות ולמכור בתים אך לעיתים כשהנכס שברשותך רווחי וכדאי להחזיק להשכרה לעשות זאת ולבנות הון לטווח הארוך. מכיוון שלמכור מייצר לי רווח מידי אך משאיר אותי ללא נכס. לעומת להשכיר מייצר לי רווחיות קטנה כרגע אך משאיר אותי עם נכס שמייצר הכנסה גם אחרי גיל הפרישה.

:נתחיל מהאפשרות הראשונה


את רוצה השקעה סולידית. קונה בית, מחשבת את ההוצאות החודשיות, את ההכנסה משכירות, ההפרש זהו הרווח הנקי.
נחלק את סכום הקנייה הסופי ברווח הנקי השנתי ונקבל כמה שנים יקח לקבל את כספנו בחזרה. החל מאותו הרגע ותאורתית לכל החיים, הרווח הנקי זוהי הכנסה פאסיבית לכיס שלך! נשמע נהדר!
כדי שכל זה יעבוד עליך לברר כל אחת מהפרטים הכרוכים ברכישה ובהשכרה בדיוק מירבי:
כמה באמת עולה הבית?
מהו הביקוש וההיצע באזור שבו נמצא הבית? בעבר, בהווה ובעתיד הנראה לעין.
כמה בדיוק שכירות אקבל?
האם הדיירים תמיד ישלמו? והאם הם ישמרו על הבית?
מהן ההוצאות החודשיות /שנתיות בדיוק?
כל אלו מבילות ל: תוך כמה שנים חוזרת ההשקעה?

לשאלה הראשונה, כמה באמת הבית יש להתייחס למצב הבית, כלומר האם במצבו הנוכחי ניתן יהיה להשכירו בכלל והאם במחיר הנדרש, ואם לא, כמה צריך להשקיע בשיפוץ או שדרוג על מנת להביאו למצב זה.
במילים אחרות, לדוגמה: אם קנית בית ב100 אלף דולר והשכירות באזור היא 1000 דולר בחודש, והבית נראה במצב טוב, אמנם כעבור חצי שנה מסתבר שהגג לא טוב וחייב להיות מוחלף ועכשיו ישנה הוצאה גדולה של 15,000 דולר הרי שבמקום להחזיר השקעה בנניח 10 שנים ההשקעה תוחזר רק כעבור 13 שנים. וכעבור כמה שנים נוספות יתכן ויהיה צורך שוב בגג חדש…
אם כן, יש לברר ככל הניתן מראש את מצב הבית. איך? לוקחים בודק מקצועי שבודק כל פרט ופרט בבית ומגיש דוח מפורט על הליקויים והסיכונים. את התקלות נושאים ונותנים עם המוכר ורק אם עדיין המספרים עובדים לאחר התיקונים, העיסקה עדיין משתלמת. כמו כן ניתן לרכוש די בזול אחריות על רוב התיפוקדים של הבית לרבות חימום ומיזוג אוויר, ביוב, מים ואפילו מצב המקרר, הכיריים ומכונת הכביסה.
2 דוגמאות נוספות חשובות מאד בנדל”ן בפילדלפיה והסביבה של ליקויים הם של בתים ישנים יותר, אשר נבנו לפני שנת 1980, הם נושא של עופרת שקיימת בצבע וגורמת בעיות רפואיות קשות, שכמובן הוצאו מהחוק ועולות הון לתקן. הדבר השני, גם הוא בבתים ישנים יותר הוא המצאות של אסבסט בכל מיני מרכיבים בבית, שהוצאתו דורשת אנשי מקצוע מיוחדים.
לסיכום, אי אפשר באמת להציע הצעת מכירה בלי לדעת את מצבו האמיתי הכולל של הבית מכיוון שלכשיתגלו הליקויים, תהיי חייבת לתקנם למען הדיירים על פי חוק ולכן כל תיקון נדרש, ביחוד בשנה הראשונה יחשב חלק ממחיר הבית.

: השאלה השניה עוסקת בביקוש והיצע


שוק הנדלן הוא דינמי ומשתנה כל הזמן. בטח כשמדובר בעסקאות של לטווח של שנים ארוכות. שכונות גרועות הופכות עם השנים לטובות ומבוקשות, ולהיפך. שכונות או לפעמים ערים שלמות משתנות לרעה והביקוש אליהם יורד באופן משמעותי כך שלא ניתן להשכיר או למכור את הנכס.
כמובן שבכל הקשר לעתיד הרחוק יותר, לא ניתן לצפות ואן איש בעולם שיכול היה להתחייב שפילדלפיה תצמח כ”כ כפי שקרה בעשור האחרון, או לחילופין שהעיר דטריוט תאבד כמעט את זהותה ותגרום לקריסת אחוז גדול מאד של הנדלן בה.
זהו סיכון אותו חייבים לקחת כשמשקיעים בנדלן בארה”ב ואפשר אך ורק לקוות לטוב ולכך שהממשלה תתמוך במשקיעים בסופו של תהליך גם אחרי קריסה ענקית שכזו.
בפועל, ההרים הגדולות בארצות הברית: מיאמי, שיקאגו, ניו יורק, לוס אנגלס, קליבלנד, דאדלאס, פילדלפיה, לאס ואגס ועוד כולם ראו עליות וירידות במהלך השנים אמנם, אם מסתכלים בעשורים, ישנה צמיחה ויציבות מתמדת בשוק ההשכרות, מהסיבה הפשוטה שתמיד יש מי שצריך קורת גג, ושלאחר כל משבר ישנן צעדים רבים שנעשים על ידי המדינה, העיר והממשלה הפדארלית לשיקום הכלכלה כים שראינו במשבר הגדול לפני עשור.
אם כך, העתיד אינו ידוע אבל ההוא והעבר ידועים בהחלט. ואת ההחלטה האם יש ביקוש לבית או לא יש לקבל על סמך אלה. יש להסתכל על 3 נתונים:
בכמה הושכרו דירת דומות ב6-24 חודשים האחרונים
כמה מבקשים על דירות דומות שפנויות להשכרה כרגע, ולא פחות חשוב כמה זמן הם כבר מוצעות להשכרה
כמה ביקשו על דיורות שלא ניתן היה להשכירן, כלומר מה אנשים לא הסכימו לשלם
הנתונים הללו, כמו גם מה היה המחיר המבוקש על בית לעומת המחיר שבאמת נחתם בחוזה מביאות אותנו לשאלה השלישית: כמה שכירות באמת נקבל.
סוכן נדל”ן טוב יחשוף וינתח איתך את כל המספרים הללו, כולל השוואה נאותה בין הבתים השונים, כלומר השוואה גם של מב בנכס: אם לדוגמה לבית לידי יד מזגן מרכזי ולי אין, אזי כראה שלא אוכל לקבל את אותו הסכום בדיוק שהם קיבלו גם אם הוא אותו גודל ובאותו מצב באופן כללי. או דוגמה נוספת: יש לנו בית כמעט זהה, אבל שלי פינתי ושל השכן בית צמוד משני הצדדים ולכן אוכל לקבל אולי קצת יותר.

להמשך לחצי כאן