ראשית, כמה מילים עלי: אני סוכן נדלן מורשה במדינת פנסילבניה וכן משקיע נדל”ן בעיר פילדלפיה. שנית, מאמר זה כתוב בלשון נקבה אך כמובן פונה לגברים ונשים כאחד
אם השקעות נדל”ן בחול זה דבר חדש בשבילך הרי שמאמר זה מטרתו לקחת אותך מא׳ עד ת׳ בכל שלבי קניה ומכירה של נכסים, השכרתם לדיירים, כולל הבהרת כל האפשרויות , הסיכונים, והבנה מדוע משקיעים מסוימים מצליחים בגדול. בעוד אחרים נכשלים, מפסידים כסף ולעיתים אף מסתבכים עם החוק.
אם הנך מנוסה בהשקעות בארהב יתכן שאינך זקוקה כלל לעצתי ויודעת כבר את כל מה שמוסבר כאן
ראשית חשוב להבין בצורה חד משמעית שלא קיים מושג כזה “השקעות נדלן בארהב” מהסיבה הפשוטה שארה”ב כידוע מורכבת ממדינות שונות רבות. לכל מדינה חוקים ושיטות עבודה משלה. המחירים, ההסטוריה, הפוטנציאל, הבירוקרטיה, חוקי הבנקאות, הביטוחים ועוד ועוד משתנים ממדינה למדינה וכן מאזור לאזור באותה מדינה
לדוגמה העיר ניו יורק שונה לחלוטין משאר מדינת ניו יורק בה היא נמצאת ואגב שונה היא מכלל ארצות הברית. כך גם ערים גדולות נוספות כגון שיקאגו פילדלפיה או מיאמי שונות משאר המדינות הסובבות אותן. דוגמה נוספת היא אפילו בתוך העיר ניו יורק ברוקלין שונה מאד ממנהטן. ואף בתוך מנהטן מידטאון ודאונטאון שונות מאד משכונות אחרות בצפון או בדרום האי. דוגמה אחרת היא שוני אדיר לפעמים בין רחובות מסויימים לאחרים באותה שכונה באותה עיר!
בדומה לתל אביב כששכונת נווה צדק שונה מאד מפלורנטין לדוגמה למרות המרחק הקצר בינהן. או למשל ההבדל הענק בין הרצליה פיתוח להרצליה לב העיר, כשמחיר של וילה עשוי להיות יקר פי 2 או 3. למי שלא מכיר ולא יודע עשויה עסקה בלב העיר הרצליה להיראות על הנייר, זהה להרצליה פיתוח המרוחקת פחות מחצי קילומטר ממנה, או רחוב סוקולוב הרצליה הצמוד להמשכו רחוב סוקולוב ברמת השרון: היציבות בהשקעה ברמת השרון שונה מאד מלב העיר הרצליה. ובמושגים אמריקאיים, ביחוד בערים הגדולות, זהו בדיוק ההבדל בין רווח להפסד
?ממה להזהר כשמתחילים
ראשית הזהרי ממי שמציע ״נדלן בארהב״ מבלי להגדיר בדיוק את המדינה העיר והמיקוד המדוייקים
מאמר זה עוסק בהשקעות בנדלן במדינת פנסילבניה בלבד וליתר דיוק באזור העיר הגדולה פילדלפיה והשכונות הסובבות אותה.
שנית, אם מישהו מציע לכם נכס כלשהו, עליו לתת לכם בתור התחלה את הכתובת המלאה של הנכס, המחיר המבוקש, הסטוריית הנכס, הצהרת המוכר על כל הידוע לו על מצב הנכס, ואולי חשוב מכל :בכמה נמכרו, לאחרונה, נכסים דומים באזור.
איך יודעים מהם ״נכסים דומים״? ומה זה אומר ״לאחרונה״? על כך ארחיב רבות בהמשך. בשלב זה רק חשוב לזכור שעסקאות נדלן בארהב כולה נעשות בשקיפות מלאה ואין אף פיסת מידע שהחוק מתיר להסתיר או שלא לדווח עליה. היוצא מן הכלל יהיה הסיבות האישיות של המוכר או הקונה. כלומר חובת הדיווח עלה על כל דבר הידוע לסוכן על הנכס עצמו אך לא על הגורמים או הסיבות של הקונה או המוכר למכור או לקנות, במחיר הסופי אותו הם מוכנים לשלם או לקבל, לוח הזמנים וכיוצא בזה
אם מישהו מסרב לתת לכם את כל המידע על הנכס תודו לו על הזמן ותעברו הלאה לעסקה אחרת.
שלישית, הזהרו מהבטחה שאפשר רק להרוויח. אין עסק או עיסקה בעולם שבהם יש רק רווחים ואין סיכוי להפסיד. אם מישהו אומר לכם שיש לו עיסקה ״בטוחה״ או משהו כמו ״תשקיע מאה אלף ובעוד שנה תמכור ב150 אלף בוודאות״ לדוגמה, זהו סימן בטוח לתרמית ועדיף לא להכנס.
להמשך לחצי כאן