484-482-8660

[email protected]

השקעות נדלן -״פליפ״

האפשרות השניה עוסקת בלרכוש נכס, לשפר את מצבו ולמכורו ברווח. בשיטת השקעות זו חשוב תמיד לזכור את הנקודות החשובות הבאות

  • כמה כסף עולה הנכס עצמו, במצבו הנוכחי, כסכום סופי לאחר כל ההוצאות הנלוות לרכישת הנכס
  • מהו מצבו המדויק של הנכס
  • כמה כסף דרוש לשיפוץ והבאת הנכס למצב הנדרש
  • כמה זמן דרוש לשיפוץ
  • בכמה ניתן יהיה למכור את הנכס ברגע המשוער ומהם סך ההוצאות הנלוות למכירת הנכס

ככל שנוכל יותר לדייק בתשובות ל5 הנקודות הבסיסיות הללו מלפני שרכשנו את הנכס כך, נוכל להכנס לעיסקה עם ידיעה מבעוד מועד שהרווחיות וההצלחה שבה היא בעשרות מונים עם סיכויים גדולים יותר
האתגר הוא כמובן לעשות את זה. לדייק או להתקרב ככל שניתן למספרים הנכונים בתשובה לכל אחת מ5 השאלות הנ״ל אותן נבחן לעומק מיד.


לפני כן, את עשויה לשאול: מדוע עלי לשפר את הנכס בכלל? אולי די ברכישתו והחזקתו לתקופת מה, כך אוכל להינות מרווחיות מסוימת שנובעת מטיימינג ומצמיחה בשוק. אולי הרווח יהיה קטן יותר אך נתתי לכסף שלי לעבוד וללא מאמץ גדול בחינתי. אם כן יש לי שתי תשובות לגישה זו. הראשונה היא שזה אפשרי ולא לגמרי מופרך. יתכנו מצבים, נדירים יותר, שבהם, בדומה לשוק המניות, נגלה לאוזניך מידע רלוונטי כמו שינוי משמעותי או פרויקט חדש שנפתח באזור מסוים ואמור לשנות ולהשפיע לטובה על ערך הנכסים באזור. או בדוגמה אחרת הנך מצליח לרכוש במחיר נמוך בהרבה ממחיר השוק, במקרים שכאלה יתכן בהחלט שעצם רכישת הנכס, והחזקתו לתקופה קצרה שבד”כ נעה בין 30 יום לכחצי שנה, ומכירתו ברווח מסוים היא אפשרית ולפעמים אף הגיונית. היא ביחוד הגיונית אם הנך מוכרת מיידית ובמחיר (וברווח יחסית) נמוך על מנת לאפשר למשקיע או קבלן שיפוצים גם כן להרוויח. במילים אחרות: את מצאת את העיסקה, ועל כך עד מבקשת להרוויח. אך מחיר המכירה שלך הוא מספיק אטרקטיבי עבור אדם אחר לרכוש ממך, לשפץ ולהרוויח סכום מכובד ממאמץ זה שמסיבותייך החלטת לא לגרוף בשלב זה.
בכל אופן, שוק הנדלן הוא אינו שוק המניות, וגישה כזו של לקנות, לא לעשות כלום ולמכור ברווח היא אינה מומלצת על ידי ובעייתית מיסודה. זה מביא אותי לתשובה השניה: כדאי ונכון לשפר את הנכס, לשנותו או לעיתים להחליפו לגמרי ואז למכור ברווח מקסימלי. למה? קודם כל כי זה הדבר האמריקאי והקפיטליסטי לעשות. כל עסק רווחי, שמשרת את הציבור, נותן משהו לעולם ומעשיר אותו, ועבור זה העסק זוכה להצלחה כלכלית. כל ילד יודע בארצות הברית שאם רוצים להרוויח כסף בחופשת קיץ: צריך לקנות משהו בזול, לנקות value – אותו קצת ולמכור ביותר ממה שקניתי. עצם הניקוי, הפוליש, השיפור הוא זה שיוצר ערך .

והערך שיצרת הוא שווה הערך לרווח מכל עיסקה. גם אם בדוגמה שנתתי קודם, ישנו מידע מוקדם על האזור או המחיר היה זול מאד או פשוט מפני שהשוק בצמיחה גבוהה ניתן יהיה להרוויח רק מהחזקת הנכס, הרי שניתן להרוויח יותר על ידי חיבור שני הגורמים גם עליית ערך הנכס וגם שיפורו. מעבר לכך, שיפור הנכס מעשיר אנשים ועסקים נוספים כגון נותני השירות או הקבלנים וספקי החומרים וכלי הבניה. כך נוצרת כלכלה בריאה שמעסיקה יותר אנשים וחברות בכל דבר שאתה עושה. השאלה החשובה שצריכה להישאל היא מה נחשב שיפור הנכס. כלומר מה כדאי או לא כדאי לשפר בנכס ועד איזו רמה של שיפור או גימור כדאי וריווחי להשקיע בבית. אנחנו נענה על כך כשנחזור לשאלה מספר 3 הנ״ל


:אם כן, נחזור לחמשת הנקודות ונתחיל מהראשונה

1

כמה עולה לך הבית זהו כנראה החלק החשוב ביותר בעסקת פליפ בנדלן. אם תביני את מה שאני הולך לומר עכשיו ההצלחה שלך היא כמעט מובטחת: המחיר אותו את מוכנה לשלם על הבית הוא אך ורק המחיר שעתיד לייצר לך מכירת הנכס לאחר כל ההוצאות מכל 5 הסעיפים. לא המחיר המבוקש, לא מחיר של בתים אחרים באזור, לא מה השכן קיבל עבור ביתו לפני חמש שנים, לא מה סוכן הנדלן או הברוקר אומרים אלא, שוב, רק המחיר שלפחות על הנייר אמור לייצר את הרווח המבוקש. אם כך לפני שאת חותמת על איזושהי עיסקת פליפ השאלה הראשונה היא מהי המטרה. כמה כסף אני חושבת שפייר וראוי להרוויח בעסקה מסוימת. התשובה נעוצה בכמה גורמים: גודל העיסקה הכולל, גודל ההשקעה מכיסך, הזמן הדרוש ממך, האנרגיה הדרושה ממך, החיבור עם הפרויקט או הסיבות להכנס לעיסקה המסוימת.

לאחר שקלול כל המחשבות הללו את מגיעה למספר. זהו הגול או המטרה הכלכלית שלמענה את בכלל נכנסת לעיסקה. אגב עשויות לעיתים להיות סיבות לאו דווקא כלכליות אלא חברתיות או תרומתיות להיכנס לפרויקט מסוים וזה נהדר אמנם גם אז יתכן והגול הכלכלי יהיה 0 דולר אך סביר להניח שלא תרצי להפסיד לכן חובה להגדיר את המטרה.

מיד נמשיך לשאר הסעיפים אך כאמור את מחיר הקניה שאנו מציעים ועליו לא נוכל להתפשר נבסס על המספרים העולים מחקירת כל חמשת הסעיפים. כרגע חשוב לציין שבנוסף למחיר אותו נציע ועליו נחתום בחוזה הקניה ישנן כמה הוצאות נוספות כגון מיסי רכישה ותשלומים סטנדרטיים נוספים המתלווים לרכישה על פי החוק. אחרי שאדע בדיוק מירבי מהם כל ההוצאות, כולל הרכישה ושיפוץ הבית וכן אדע בכמה הבית לאחר השיפוץ ימכר ומכאן אוכל לחשב את הרווח ולהתאים את המחיר אותו אני מוכן לשלם לפי הגול שקבעתי בהתחלה
לדוגמה: נניח שיש לי 100 אלף דולר ואני מעוניין להרוויח 10,000$ בחצי שנה. הגול שלי הוא: 10,000 ב6 חודשים. עכשיו נניח שבית מסויים שווה 120 אלף משופץ לחלוטין. הבית שמוצע למכירה זהה לו אך דורש שיפוץ של כ40,000 דולר.

שאלה ראשונה האם אוכל להביאו למצב של הנכס שנמכר באמת ב40 אלף ובאמת תוך חצי שנה. אם התשובה לשתי השאלות היא כן הרי שהמחיר שאני מציע על הבית אינו יכול לעלות על 70 אלף מפני שאחרת לא אוכל לייצר את הרווח הדרוש. עכשיו נניח שסך כל ההוצאות הנלוות לקניית הנכס הם 3,000 דולר, סך ההוצאות הנלוות מהמכירה בסוך התהליך הוא 6,000 והמיסים עבור 6 החודשים שהחזקתי את הנכס הם 1,000 דולר הרי שיש לי הוצאות נוספות של 10,000 ואם אציע 70 אלף לא ארוויח דבר. לכן כדי לייצר את עשרת אלפים הדולר המבוקשים עלי להציע 60 אלף דולר מקסימום על נכס ששווה בשוק כפול. האם חשוב לי שהמוכר מבקש על הנכס 82 אלף? אם 75 או 98 או 67…. לא. האם חשוב לי שעשרה בתים זהים נמכרו בממוצע של 120 אלף בשנה האחרונה? כן. אני מבסס על כך את מחיר המכירה הצפוי לאחר השיפוץ ולכן זה משפיע על המחיר אותו אציע. אבל השאלה באיזה מצב היה כל אחד מהבתים שנמכרו בסכום זה כדי להבין איך זה משפיע על השיפוץ הנדרש על ידי

2

מה מצבו של הנכס? לשם כך דרושים בעלי מקצוע ויועצים שונים כולל בוחן מוסמך המאתר כל תקלה בבית. כמו כן יש לדעת את עלויות הביקורות השונות הנדרשות הנארכות על ידי העירייה בשלבים השונים של השיפוץ או הבניה.ככל שהידע על מצב הנכס הנוכחי והיסטוריית השיפוצים שלו גדולה יותר כך נוכל לעבור לשאלה הבאה והחשובה כמה יעלה לשפץ את הנכס

3

כמה עולה לשפץ כדי להביא למצב הדרוש

ראשית מהו המצב הדרוש? מהו המצב אליו עלי להביא את הנכס? כמה לשפץ זה מה שצריך לשאול. האם חייב לשפץ הכל או רק חלק מהבית? האם להחליף את ארונות המטבח למשל או לשפץ את הקיימים? האם לסיים את המרתף ולהפוך אותו לחדר או רק לנקותו ולהשאירו במצבו הנוכחי. האם כדאי להשקיע בחומרים יקרים ויוקרתיים יותר לעומת אפשרויות זולות. לדוגמה האם כדאי להשקיע ברצפות מעץ מלא לעומת לימינציה או שטיחים. או האם לקנות מטבח זול מאיקאה או מטבח יוקרתי מיובא מאיטליה. או האם כדאי להחליף חלונות או פשוט לצבוע את הישנים. שאלות אלו ורבות נוספות הם כולן רלוונטיות וחשובות ביותר. התשובות יכולות להפריד בין הצלחה לכישלון עסקי.
התשובה באופן כללי נעוצה ב2 דברים:1 מהו הסטנדרט. מה חובה לעשות על פי חוק, מה רצוי לעשות כי זה טוב יותר למי שיגור בבית בסופו של דבר ולא פחות חשוב מה נהוג לעשות ומה מוערך על ידי קונים פוטנציאליים. (דוגמת מזגן מרכזי לעומת מזגני חלון. או שייש במטבח לעומת דלפק עץ). כל מקרה לגופו. לכל בית ישנו קהל שונה ולכן ידרשו סטנדרטים שונים. בגדול ככל שהבית גדול ויוקרתי יותר כך המינימום שידרש יהיה יקר יותר גם מבחינת כמות החומרים הנדרשת ושעות העבודה וגם מבחינת היוקרה המצופה מקונים של בתי יוקרה למשל.
2

מה רווחי. ישנם שיפוצים או שיפורים שמייצרים רווח יותר מאחרים. ולכן לעיתים עדיף לשפר חלק אחד של הבית ולא אחר ולא רק בגלל תקציב מוגבל אלא בעיקר בגלל שהשיפור הזה אינו מתורגם לרווח מספק בעיני הקונים, (ואגב לעיתים בעיני הדיירים שהם לא בעלי הבית אך בסופו של תהליך הם אלה שחיים בנכס שכזה. ולכן הדעה שלהם על הנכס, בהשוואה לשוק ההשכרות הוא מאד רלוונטי). כך לדוגמה אמנם השלמת מרתף זולה יותר מהוספת קומה לבית פרטי אך הוספת קומה עשויה להניב רווח הרבה יותר גדול מהשלמת המרתף בעיקר מכיוון שאז גודל הבית הרשמי עולה וניתן להשוותו לבתים גדולים יותר באזור. בנוסף, רוב הבתים נקנים על ידי הלוואת משכנתה ולכן חשוב מאד בכמה הנכס יוערך לאחר שיפוץ על ידי השמאי של הבנקים המקומיים אשר מחליט על ערך הבית בעיני המלווה.