מעוניינים בהשקעה בטוחה עם תשואה גבוהה? בואו לבדוק את השוק ה”חם” של פילדלפיה 2022!
כדי לרכוש נדל”ן בפילדלפיה שבמדינת פנסילבניה, אין צורך לעבוד עם חברת השקעות אלא פשוט עם סוכן נדל”ן מורשה במדינת פנסילבניה או בקיצור: PA.
מי אני?
אני סוכן נדל”ן במדינת פנסילבניה עם ניסיון של שנים רבות בעיר פילדלפיה ובמחוזות הסובבים אותה, וכן חבר באגודת ®REALTOR.
Hebrew Speaking Real Estate Agent – סוכן נדל”ן דובר עברית
בין אם את/ה מחפש/ת רילוקשיין לאזורינו ובין אם השקעה אני אוכל לעזור בכל השלבים.
,נדל”ן בארצות הברית זו כותרת גדולה מאד, לכן היזהרו מכל מי שמפרסם כזו מודעה.
.ארצות הברית היא מדינה גדולה הכוללת בתוכה 51 מדינות כשלכל אחת חוקים שונים ושיטות משלה
סוכן נדל”ן מוציא רשיון למדינה אחת ובמקרים מסויימים לאחת או יותר מדינות סמוכות נוספות.
:אני מורשה לעסוק בתחום במדינת פנסילבניה ומתמחה באזור פילדלפיה וסביבתה
GREATER PHILADELPHIA
הכולל את המחוזות הבאים: באקס, מונטגומרי, צ’סטר ופילדלפיה,
. Bucks county, Philadelphia county, Chester county and Montgomery county : באנגלית
כמה זה עולה לנו?
כשקונים, נדל”ן בארצות הברית, וליתר דיוק בפנסילבניה, יש לקחת בחשבון את ההוצאות הבאות שבעל הנכס מחיוב להן: מחיר הקניה (כמובן), זאת ההשקעה הראשונית, הוצאות הסגירה: כגון מס העברות ועמלות שונות. לאחר מכן ישנו מס נכס (בדומה לארנונה) שיכול לנוע בין כ 50$ לחודש לדירות קטנות ועד כ 1,000$ בחודש ויותר לווילות יוקרתיות באזורים איכותיים ביותר. אמנם המחיר הממוצע למסים של נכסים בכ250,000 $- כמיליון שקל – בשכונות טובות הוא כ 350 $ לחודש.
מעבר לכך, ישנן הוצאות ביטוח נכס של כמה עשרות דולרים בחודש בדרך כלל, ולבסוף, עשויות להיות הוצאות של התאחדות דיירים במקרה של קונדומיניום בדומה לוועד בית בארץ.
ראה טבלה עם כמה דירות לדוגמה – כאן
ברגע שאנחנו מוצאים לך בית שמעניין אותך, אני שולח מסמך שנקרא ESTIMATED CLOSING COST אשר מפרט את סכום ההוצאה הסופי, פחות או יותר, כולל כל המיסים למדינה , לעירייה, דמי הרישום וכיו”ב.
עמלת הסוכן (עמלת תיווך)- או בנגלית: BROKER’S FEE
עמלת התייוך לקונה היא בעיקרון 1%.
כל סוכן (AGNET) חייב לעבוד תחת משרד של ברוקר (BROKER), וכל תשלום עבור שירותי נדל”ן תמיד ישלומו לברוקר. אף פעם לא ישירות לסוכן. אני משתייך למשרד שנקרא:
BERKSHIRE HATHAWAY, HOMESERVICES, FOX & ROACH – ברקשיר האטאווי, פוקס אנד רואצ’.
בחוזה ההתקשרות עמכם יצוין בד”כ כי שיעור העמלה מהקונה לסוכן הוא אחוז אחד (1%) בלבד, מכיוון שגם המוכר מחוייב מצידו בתשלום עמלה. דוגמת חוזה ניתן למצוא כאן: BUYER AGENCY
מה זה Buyer Agency?
זהו חוזה ההתקשרות בין הקונה לבין הסוכן. מה שחשוב להבין מעל הכל הוא שבתור סוכן של הקונה אני מייצג אותך ואת האינטרסים שלך, ולא של המוכר. מחובתי לשאת ולתת לטובתך וכמובן להעביר לידיעתך כל מידע חשוב על המוכר ועל הנכס אשר הגיע לידיעתי. לדוגמה: אם אתם מעוניינים לא לחשוף את התקציב העומד בפניכם, ומציעים הצעת מחיר נמוכה, אסור לי בשום אופן להסגיר המידע על תקציבכם. לעומת זאת אם את/ה, כקונה מתקשר/ת בעצמך לסוכן המפרסם באינטרנט, סוכן זה מייצג את המוכר (ולא את הקונה), אם יגיע לידיעתו מידע על מצבם של הקונים, מחובתו יהיה לדווח ללקוח שלו – המוכר. באנגלית זה נקרא: FIDUCIARY. בדומה לעורך דין שמייצג צד אחד או אחר.
למידע נוסף ראה סרטון בתחתית הדף הבא: כאן.
מהי השקעה טובה?
כידוע, השקעה טובה היא השקעה שההכנסה משכירות מכסה את כלל ההוצאות ומותירה בידי המשקיע רווח נקי הולם. וזאת ניתן להפיק ללא ספק מנכס מגורים להשכרה במחירי הדירות הקיימים היום בשוק בפילדלפיה. השקעות שלא מיועדות להשכרה, אלא לצורך שיפור הנכס ומכירתו ברווח, הם מעט יותר מורכבות אך בהחלט קיימות מספר דרכים מעולות לביצוע מהלך כזה באיזורנו. באנגלית זה נקרא : FLIP.
מהו תהליך הרכישה?
תהליך רכישת השקעת נדל”ן בארהב, בפנסילבניה, מתנהל על פי השלבים הבאים:
1) מציאת נכס מתאים – לפרטים Search
2) הגשת הצעת רכישה – לפרטים Offer
3) הסכמה עם המוכר על המחיר, התשלום ולוח הזמנים – לפרטים Agreement
4) בחירת חברת טייטל (Title Company) והכנת הניירת – לפרטים Title Research
5) בדיקת הנכס על ידי בודק מוסמך – לפרטים Inspection
6) יום סגירת העסקה והעברת הבעלות- לפרטים Closing
מי הם הדיירים?
דיירים איכותיים ששומרים על הנכס ומשלמים בזמן זהו אחד המפתחות להצלחה בהשקעות נדל”ן. לאחר רכישת הנכס, ולמעשה עוד לפני הסגירה אני כבר מתחיל לפרסם את הבית להשכרה. דיירים שמעוניינים נדרשים לשלם עבור בדיקה מקיפה של ההיסטוריה שלהם.
נבדקים 3 מקורות עיקריים על כל מבוגר מעל גיל 18 בנכס:
1) היסטורית פלילית – CRIMINAL BACKGROUND CHECK
ישנו דו”ח הבודק בכל ארה”ב האם יש איזשהו עבר פלילי לדייר, ואיזה סוג של עבר.
2) היסטוריית תשלומים וקרדיט – CREDIT REPORT AND CREDIT SCORE
נושא ה”קרדיט” בארה”ב הברית הוא נושא חשוב ביותר! לכל אזרח יש ציון במספר מ 200-850 – קרדיט סקור – וכדי לבנות את הקדיט הטוב כ 600 ומעלה לוקח בד”כ שנים רבות ומשמעת תשלומים והלוואות חזקה. לכן דיירים עם ציון גבוה יזהרו מאד שלא לשלם כיוון שזה יכול להרוס להם שנים של “בנייה”.
3) היסטוריית השכרות – EVICTION HISTORY
אם דייר מפסיק לשלם או מאחר בתשלומים בעקביות, בעל הבית רשאי לפנות לבית המשפט ולגרום לדייר לצאת מהנכס מכוח החוק. תהליך זה נקרא: אוויקשיין. זה נרשם על שם אותו אזרח ובדוח הזה יופיעו כל מקרה כזה של הוצאה מנכס מושכר. תהליך זה בנוסף גם פוגע בציון הקרדיט ולכן, שוב דיירים עם קרדיט גבוה לא יסכנו תשלומים בד”כ.
בנוסף דיירים משלמים 3 חודשים מראש (חודש ראשון, חודש אחרון, וחודש דיפוסיט שחוזר אליהם בסוף התקופה אם הכל בסדר) וכך ישנם גם בטחונות במזומן.
כל הדוחות יוצגו לך, בעל הנכס, כדי לקבל החלטה נכונה בבחירת הדיירים המתאימים לך ביותר.
חשוב לציין: שוק ההשכרות באזור בשנתיים האחרונות בשיא! הממוצע להשכרת דירה ריקה במצב טוב הוא 3 שבועות לכל היותר.
ראה טבלה עם כמה דירות לדוגמה – כאן
איך אני רוכש/ת נדל”ן בארה”ב בתור אזרח/ית ישראלי/ת?
אני תמיד ממליץ, אם זה מתאפשר, להגיע לפילדלפיה ולראות בעיניים. אני אפגש איתכם, אראה לכם את הסביבה, את הנכסים המוצעים, השכונות השונות והאפשרויות העומדות בפניכם המשקיעים.
כך גם תוכל/י להכיר באופן אישי את מנהלי חברת הטייטיל (החברה האחראית על בדיקת הסטוריית הנכס ומאשרת שהנכס נקי מחובות או בעיות מכל סוג. הם גם אחראים על תהליך העברת הבעלות וכל התשלומים ביום הסגירה. לפרטים נוספים לחץ כאן).
אם אינכם יכולים להגיע באופן אישי, ניתן להגיע לשגרירות ארה”ב בארץ וליפות את כוחו של אדם אחר בארה”ב – כל אדם מלבדי (סוכן הנדל”ן עצמו לא יכול לשמש כמיופה כוח). במקרה כזה כל הניירת תיעשה באמצעות אימייל וחתימות אלקטרוניות.
בכל מקרה, חייב להיות דרכון בתוקף והוכחת יכולת רכישה על ידי תצהיר בנק ומכתב רשמי מהבנק בו נמצא ההון.
אם הנכס מיועד להשכרה, יש לפתוח חשבון בנק למטרת ניהול הוצאות והכנסות. ישנם כמה בנקים המספקים חשבונות עו”ש חינמיים, כולל פנקסי צקים, כרטיס מגנטי וגישה מהאינטרנט כך שתוכלו לעקוב מכל מקום – הכל ללא עלות.
מי מנהל לי את הנכס לאחר הרכישה?
ישנן חברות רבות לניהול נכסים באזור. תוכלו למצוא זאת באינטרנט על ידי חיפוש management company in Philadelphia. אשמח לעזור במציאת חברה במידת הצורך.
איך ניתן לחפש נכסים באינטרנט בעצמי?
:שלושת האתרים החזקים ביותר לחיפושי נדל״ן בארצות הברית היום הם
zillow.com trulia.com realtor.com
תוכלו למצוא פילטרים לפי מחיר, מספר חדרים וכו’.
רוצים לחסוך זמן על חיפושים? צרו קשר בכל עת (7 שעות אחורה מישראל) כדי לקבל ממני רשימת נכסים מעודכנת, כולל מחירים, פרטי הנכס ותמונות.
מעונייינים ברילוקיישן? התחילו בפירוט הדרישות והצרכים שלכם כאן: https://housingpa.com/i-am-looking-to-buy-a-property
יש לך נכס למכירה בפנסילבניה?
למה כדאי לעבוד איתי ועם NOBLE REALTY GROUP – לחצו כאן
אשמח לעזור לך בתהליך המכירה. לפרטים נוספים: לחצו כאן
יצירת קשר
שיחה מקומית: 03-9784654
אימייל: ben@housingPA.com
טלפון בחו”ל: 1-484-482-8660+
ניתן גם לתקשר בסקייפ, ווטסאפ או פיסטיים.
